Prodej bez realitky - na co si dát pozor

Další nástrahy a úskalí prodej bez realitky

a na co si dát pozor

Chyby při prezentaci

Častá je nevhodná prezentace nemovitosti majitelem (nejen příprava nemovitosti k prohlídce; během prohlídky můžete několika nevhodnými slovy nebo jednou nevhodnou situací zájemce o koupi nemovitosti velmi snadno definitivně ztratit). Majitel si obvykle vůbec neuvědomí, že řekl něco, co zájemce odradilo a proč už o nemovitost nemá zájem. Důvody jsou spíš na základě emocí než racionální.

Konzultace

Vyjednávání a smluvní podmínky.

Vyjednávací a obchodní schopnosti nutně potřebujete při jednání o smluvních podmínkách. Při zavázání zájemce ke koupi nemovitosti je klíčová schopnost dostatečného tahu na cíl, na uzavření, kdy se jedná často o emoce kupujícího a časový faktor; zde čistě „právní“ přístup nebývá tou nejlepší možností. Kritickým bodem je pak samotná kupní smlouva a zajištění úhrady a výplaty kupní ceny. V nevýhodném postavení se zákonitě ocitnete zejména tehdy, když má protistrana svoji odbornou pomoc.

Více o specifikách smluvních formulářů a úpravě vzorových smluv →

Koordinace termínů a finančních toků

Reálná schopnost zájemce o koupi bytu nebo domu bydlení financovat je zásadním momentem. Poměrně vysoké procento prodávajících vlastníků doplatí na to, že špatně odhadnou schopnost zájemce o koupi nemovitosti získat finanční zdroje, resp. získat je v potřebném čase (prodejem jiné nemovitosti, hypotékou). Zájemci o koupi občas nemluví zcela pravdu i v případě, kdy tvrdí, že mají hotovost na účtu. Koupě nové nemovitosti se často financuje prodejem vlastního bydlení a tyto vazby se řetězí, takže vzniká větší či menší „kulový blesk“. Je proto nezbytné pečlivě dbát na reálnost termínů vyklizení jednotlivých bytů, domů a pamatovat na situace, kdy dojde k porušení sjednaných lhůt. Jedna věc jsou smlouvy, tedy písemné formality, jiná pak reálný průběh transakce.

Více o specializovaném poradenství →

Mezi námi blízkými

Zvláštním případem je prodej realit v rámci příbuzných. Výhody jsou zřejmé, ale je také třeba poukázat na negativa z praxe: kupující v takových případech obvykle počítá s tím, že získá nemovitost výhodněji než na volném trhu. Konečným výsledkem je pak tzv. hra se záporným součtem, neboť prodávající má pocit, že nemovitost prodal levně, kupující, že koupil dům či byt draze a vztahy v příbuzenstvu jsou místo posílení často trvale poškozeny. Je na místě se předem ptát, jestli není lepší nemovitost prodat za lepší cenu někomu mimo příbuzenstvo.

Více informací ke správnému postupu při prodeji nemovitosti →

Nové technologie nahrávají kupujícím, nároky na prodávající se naopak zvýšily

Poslední roky můžete stále snadněji inzerovat svoji nabídku nemovitosti na internetu. Protože ale podobné možnosti mají i vaši konkurenti, tedy vlastníci obdobných nemovitostí, je třeba nabízet nemovitost lépe než kdykoli předtím. Tyto technologické vymoženosti nepomáhají průměrným nemovitostem a zejména ne průměrným způsobům realitního prodeje. Musíte být výjimeční, více než v minulosti, ideálně mezi 20 % nejlepších.

Více o nástrahách a tricích vašich protivníků →

Kupující nevědí, co chtějí

Zájemce navštíví klidně 20 i více nemovitostí, než se rozhodne nějakou koupit. Někteří nakonec dospějí k tomu, že vlastně potřebují nikoli dům, ale byt, nebo nemovitost v úplně jiné lokalitě. Vy a Vaše nemovitost těmto lidem sloužíte jako jakýsi cvičný materiál, aby si ujasnili, co vlastně chtějí a co ne, a to je ztráta času. Kupující, který má jasno, co chce i jak to bude financovat, je cenný a musíte s ním podle toho nakládat.

Jak se vyhnout chybám při prodeji nemovitosti →

Plusy a mínusy svépomocného prodeje nemovitosti

Plusy

Plusy svépomocného prodeje bez realitky jsou:

  • úspora nákladů (bez provize makléři, bez provize realitní kanceláři)
  • osobní kontrola nad převodem své vlastní nemovitosti
  • uspokojení z vlastního úspěchu a osobní růst.

Přínos prodej bez realitky znamená pro majitele v první řadě úsporu nákladů - provize pro makléře a realitní kancelář.

Realitní kanceláře mají provizi ve výši nejčastěji 4-5 % z kupní ceny, u levnějších nebo odlehlejších  nemovitostí je procentuální odměna většinou ještě vyšší. Tato odměna realitní kanceláře se může vzhledem k práci realitní kanceláří odvedené v konkrétním případě zdát prodávajícímu  neúměrně vysoká. Proto je úspora provize pro prodávajícího obvykle důležitou motivací k prodeji bez realitky. V mnoha případech je taky jistým utrpením kontakt s makléřem, který není dostatečně kompetentní.


Pro svépomocný prodej nemovitosti bez realitky svědčí tyto okolnosti

  • realizoval jste již úspěšně podobný prodej nebo raději několik prodejů v nedávné minulosti.
  • máte odvahu a chuť řešit nové situace, nepřeceňujete se,
  • neznáte úspěšného, spolehlivého a slušného realitního makléře, odborníka.

Mínusy

Záporem svépomocného prodeje jsou:

  • nedostatek zkušeností a obchodních schopností majitele: prodej je v první řadě obchodním a marketingovým případem.
  • horší přístup k účinnému nabízení nemovitosti
  • nutnost dělat vše sám  a vyšší míra i pocit odpovědnosti za jednotlivá rizika i za celkový výsledek
  • vyšší celkové nároky na prodávajícího-majitele nemovitosti.

 

Nevýhodou jsou vyšší nároky na znalosti i činnosti prodávajícího vlastníka nemovitosti, a hrozí to, že svoji nemovitost v konkurenci nabídek neprodáte.

Nabízení a prodejní marketing.  Nemovitost musíte dobře prezentovat a nabízet. Musíte mít perfektně působící a lákavé fotografie domu nebo bytu a vhodně formulované texty, a umístit je na co nejvíce navštěvovaných realitních inzertních místech. 

Obchodní schopnosti. Dobrý obchodník je obtížné a záslužné povolání a takových lidí je málo. Prodej nemovitosti je ze své podstaty obchodem a proto vyžaduje zejména obchodní dovednosti a zkušenosti, dobrou znalost psychologie prodeje a schopnost "uzavírání", dotažení do úspěšného konce. 

Vyjednávání a uzavírání prodeje. Sjednání příhodných smluvních podmínek vyžaduje dobré vyjednávací schopnosti a zejména znalost toho, co je pro smlouvu a možné budoucí situace důležité. Ne všechny případy mají jednoduchou strukturu, dost přibývá například prodejů nemovitostí zatížených hypotékou. Nezanedbatelná je i psychologická, resp. psychická zátěž, kdy nesete sám nebo sama břemeno odpovědnosti, že se nic nezkazí a na nic při realitním převodu nezapomenete.


(source: http://jakprodat.cz/bez-realitky/)

Galerie obrázků